记录 | 2021加拿大Condo购买经验分享

说好正式签完合同就写个枫叶国买condo的经验帖,于是我来了。内容包括:买房前的准备,如何计算自己能买多贵的房,楼花vs现房,以及买现房和买楼花的流程。

说好正式签完合同就写一篇经验帖,于是我来了。

先介绍一些基本概念:

现房(residential/secondary):二手房,已经盖好的房子。

楼花(assignment/pre-construction):预售房,尚未建成,只有修筑计划。

开盘(open):楼花开始贩售。

分盘(allocation):开发商根据经纪事先提交的worksheet(购买意向表,包括户型、朝向、楼层等)分配单位。买家只能购买分配到的单位。

收盘(closing):房子交付。

首付(down payment):买房时需一次性付清的第一笔款项,一般是全款的20%。

上市(listing):开始在市面上出售。

为了方便,本文内楼花的工程期一率定为五年。现实中,每个盘都不一样,一般是四年到六年。

最后给一下预警:这一篇纯粹是经验分享,本人是第一次买房,绝非专业人士,以下内容仅供参考

购房前的准备

成为购房者的前提条件看似简单粗暴:1)想买房了;2)有足够的钱。

但……也没那么简单。我和家属在决定买房前,先保证了自身条件能满足:

  1. 拿到PR,不用额外付外国买家税。
  2. 两人都有稳定的工作,能承担一定的经济压力,可以保证在买房后,能在不降低生活品质的前提下多养一栋房。
  3. 有足够的储蓄付首付。

另外,我俩都不会投资(仍在学习中),而钱放在银行里只会贬值,再加上没有自住房的需求,买一个不动产当长期投资房是最好的选择。

需要多少钱?

或者说,能买多贵的房?

先联系银行,问清楚目前具体能贷到多少款,别忘了问问有什么额外福利,或者出了什么新的政策。

接着,买现房和买楼花,预算的估算方式不一样。

现房估算:总价=现款+贷款

楼花估算1:总价=现款÷10%(不考虑未来经济能力)

楼花估算2:总价=现款+未来五年内的储蓄+五年后的贷款(考虑未来经济能力)

楼花,或者说预售房,和现房交易不一样,不需要一次性付清全款。用一个楼花的deposit structure示例:

第一次付款:签约时交1万签约订金;第二次付款:签约30天后,付总价的5% (减去签约时已付金额);后续付款:90、120、365、540天后各付总价的2.5%……有的是150天付清20%,有的是180天、270天,每个盘不一样。

换句话说,买楼花时,只要有一笔初始资金就可以开始购买。半年内付掉全款10%,后续的10%就是一两年后的事了。等到五年后正式交房,才需要管最后80%。

如果高估了自己未来的购买力,付不起楼花的剩余款项,那只能将楼花转手。楼花转手要额外付律师费和一定的手续费,手续费有时免费,有时四五千,每个开发商不一样。

因此也诞生了被称为”炒楼花“的投资/投机手段:用几万块”预订“几十万的楼花,四五年后等房价涨上去后,在closing之际,以同规格现房的价格把楼花转让给别人。比如,五年前你付10万买了50万的楼花,五年后房价涨到65万,你再以65万的价格把楼花转手,这时,因为开发商只会收取合同签订时的50万,那多出来的15万(扣掉律师费、手续费,和可能的交易税)就归你了。

设置筛选条件

想清楚自己到底要买什么样的房子,不要把时间精力浪费在根本不会买的房子上。

我设置的筛选条件:

完全不考虑的:

  • 治安混乱的区域
  • 过于偏远的区域
  • 紧邻厂房或工业区
  • 没有停车位
  • 建筑年龄5年以上

减分条件:

  • 新开发商或小开发商
  • 附近有廉租房
  • 附近有尚未决定项目的待开发区

加分条件:

  • 附近有mall,有学校,有成型的community
  • 交通便利,有地铁站,在高速入口附近

楼花vs现房

如果可以,尽可能买现房

因为买楼花实在有许多不确定和不利因素了:

  1. 开发商的可靠程度。虽然现在类似的事情不多了,但确实发生过且可能会再次发生:开发商觉得原本的价钱买低了,以银行不给贷工程款为借口取消项目,隔段时间后用另外的项目名涨价重新卖;开发商跑路导致盖到一半的楼直接烂尾;(最近的事)开发商以疫情期间物价涨幅超出承受能力为由,要求买家额外多付10万。
  2. 开发过程中的意外情况。比如,开发过程中被人投诉(环境问题、安全问题,etc),导致工程延期或整改。
  3. 临近区域未来的规划。举例:一条新高速让周边区域房价突涨;附近的空地被改成工业区;隔壁空地盖了一栋更高的楼,破坏了原本的采光和景致。
  4. 五年后能攒下、贷到多少钱。能保证自己五年内不会出现需要大笔花钱的意外情况吗?能保证自己五年后不会恰好在closing前丢掉工作导致贷不到款吗?
  5. 五年后的贷款利息。加拿大历史上最高利息达到了两位数,而且保持了好几年。以现在政府印钱的速度,五年后会不会历史重现,出现10%以上的利率?
  6. 可能的贬值。开发商是按未来五年后预估的新房房价来卖楼花,因此楼花一定比现房贵。但是,没人能保证五年后的房价涨幅跌幅会和现在预测的一样,买楼花要做好房子未来贬值的心理准备。
  7. 长期等待。除非是炒楼花,否则不论是自住还是投资,都得等五年。
  8. 小户型没车位。现在的condo楼花基本上只有大户型有资格购买车位。如果是别的城市也就算了,在GTA没车位会非常麻烦。

买楼花一定要事先做好足够的功课,即便如此,还是会有许多无法控制的因素。相比之下,买现房会保险很多。

至于我最后为什么会选择买楼花而不是现房:1)位置实在太好了,保值,而且那一块是政府未来的重点开发区域,升值空间大;2)有名的开发商,过去的项目搞得都不错,坑率低;3)第一批分盘就拿到了理想的户型;4)没有合适的现房。

如果有买楼花的打算,最好提前一年半年前就开始关注相关消息,了解附近区域的开发计划。

找一个靠谱的经纪

除非空闲时间非常多,可以时时刻刻关注新的listing、可以自己联系卖方经纪商谈看房买房砍价etc等琐事、可以自己找律师处理closing……否则,还是建议找一个房产经纪。

房产经纪的酬金是从交付房款里按百分比提成的,所以在房子卖掉/买到前,不用担心费用问题。但同时,这意味着对房产经纪而言,你买/卖的房子越贵越好、offer签得越快越好。

警惕那些嘴里只说好话、催着你下offer的无良经纪。还有一些经纪会只把自己手头上的房源提供给你,这样他既是买方经纪,又是卖方经纪,能从一份差事里拿双份提成。(不过,如果你没找经纪而是自己挑房子,可以挑中房子后联系卖方经纪,以让对方拿双份提成为条件让对方帮着砍价。)

买楼花时,一位经验丰富的优秀经纪尤为重要。因为楼花分盘是分批次的。首批最好最实惠,第二批就开始涨价了,到第三批,只剩下前两批没卖掉且涨价后的单位。能拿到哪个批次、哪个户型,全靠经纪的本事。

至于怎么找到合适的经纪,说一件反直觉的事:满大街给自己打广告的“金牌经纪”们,反而不太可能是真·金牌经纪。真正优秀的好经纪,凭借好口碑,只靠客户们口口相传就能坐等新客户自己找上门,不需要费工夫去搞品牌营销。

我的房产经纪是几年前认识的,她当时帮我们的一位亲戚以很不错的价格买到了很好的房子,所以轮到我们自己买房时,一下子就想起了她。事实证明,我们没选错人。而她的信息,在网上根本搜不到,但看社交媒体,会发现她的客源房源非常稳定。

最靠谱的经纪来自前客户的推荐。多多和周围人打听打听,如果找不到合适的,就优先挑选从业时间更长的。

买现房流水账

我们的策略是一边等楼花,一边看现房,如果碰到条件价格都合适的现房,就下offer试试,所以其实看了不少现房。

实地看房

买现房一定、一定要实地考察。

看房要预约,一般由经纪负责联系卖方安排,或者等open house(通常只有独立屋有open house,但疫情期间也很少了,condo的open house一般是开发商展示样板房)。

看房时,几个重点要看的地方:

  1. 周边环境。交通是否方便,周围有没有厂房,周边建筑有哪些,etc。
  2. 朝向,包括采光和窗外景致。记得把所有灯都关掉再观察。
  3. 户型。重点关注:电视机和沙发的预留位置、餐桌位置、冰箱位置、厨房格局。太过狭小、切角诡异的户型要谨慎考虑。
  4. 单位在楼层间的位置。如果紧邻电梯间或者garbage chute,就要注意了。
  5. 噪音。临近交通道路的房子需要注意。在卧室里呆一会儿,试试街上的杂音、走廊上的动静能不能听到。
  6. 维护情况。看几个小细节:木地板是否光滑无痕(不爱惜房子的话,搬家具很容易在木地板上留下痕迹),厨房台面的切面是否平整(做工不好的会有明显切角,和墙壁之间有缝隙),浴室的缝隙处的水渍(看有没有渗水情况)。
  7. condo的facilities和maintainance fee。看看condo都有哪些facilities,以及水电暖气网络这些费用有没有包括在maintainance fee里。一般来说,facilities越多,房子年龄越大,maintainance fee就越贵,比如泳池就是一个重点烧钱项目。

下offer

看房之后,若心动了,就可以让经纪准备下offer了。

Offer上的三个重点内容:开价、限定条件、closing date(正式签约后多久交房)。

99%的offer都是有限定条件的offer(conditional offer)。最常见的限定条件是贷款限定条件(若无法贷到足够款项则撤回offer)和要求验房(房子有问题的话可以撤回offer)。

如果房子很新或者卖方已提供验房报告,你非常想要这个房子,又确定不会有财务问题的话,可以试着给无条件offer。开价差距不大时,卖家会更愿意接下无条件offer。但违约后果不是开玩笑的,个人认为限定条件不能省。

如果卖方接下了你的offer,房子的listing情况会变成sold on condition,从市面上下架,不再接受新的offer。

如果卖方没接你的offer,大致会是以下几种原因:

  1. 最可能的原因——钱不够。
  2. 不满意限定条件,比如觉得closing date太晚了,希望早一点交付。
  3. 想等更多offer进来,希望数个买家互相提价竞争抢offer。

如果进入了抢offer阶段,请保持理智,不要盲目加价。没缘分的房子,错过就让它错过吧。

后续

因为没走到过这一步,我就讲讲几年前亲戚买房拿到offer后的流程吧,大致是:

  1. 找银行贷款。
  2. 找律师公证。
  3. 在offer规定的closing date前用现款+贷款把房子全款付清。这笔钱不是给卖家而是给律师,压在律师那里,等到closing时和房子一起交付。
  4. 正式closing,双方在律师的见证下交房。

买楼花流水账

前期准备

买楼花的话,大部分的工作落在经纪身上,作为客户要做的只有几件事:

  1. 提前开一张$10,000的bank draft交给经纪,让经纪能第一时间交订金签合约。
  2. 时刻关注开盘信息(这部分经纪会帮忙关注)。
  3. 开盘前一两个月的时候,开发商会组织open house,让经纪带客户来看模型、看户型。
  4. 快开盘时,经纪开始提交worksheet。你需要做的是告诉经纪你想要的单位和楼层(这个时候户型图已经出来了,所以直接报房间号即可)。要注意的是,并不是说你提交了worksheet,就一定能拿到理想户型。
  5. 等待,然后怀抱希望。

分盘后的快准狠

开发商一般会提前一个星期预告分盘,但具体几时几分很少公布,而且日期也会因情况而变。听经纪说,半夜三更突然分盘的事也不是没有。

正式分盘后,经纪会从开发商那里拿到几个单位,作为买方要立刻决定买不买、买哪一户。这期间只有一个小时的决定时间,因为经纪只能hold单位这么久,超过这个时间未决定,开发商就把单位收回去重新分配了。所以,即将分盘的关头,务必保持和经纪的联系畅通。

确定购买后,经纪会负责和开发商签约交订金,接下来就是签正式合同了。合同收到后,同样只有短短24小时的时间(时间由开发商决定,或短或长,每个开发商不同),不过,现在都是电子签了,24小时绰绰有余。

合同上内容很多,包括分期付款的具体数额、具体日期,预定的正式交房日期,开发期间可能出现的问题和相应条款,等等等等,很长,最好找律师review一下,review一次价格大概两三百刀。

Review不用赶在24小时内完成,签约后的10天是cooling off period,专门留给律师review。如果review不满意,可以重签或不签。

结语

这周刚签完合同,第一阶段算是尘埃落定了。后续若有新情况会补充进来。

欢迎咨询,但不保证专业性。GTA的朋友们如果想互相认识一下的话也很欢迎~

Licensed under CC BY-NC-SA 4.0
最后更新于 2022年04月29日
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